공인중개사 없이 집 구할 때 주의할 점

“직거래로 하면 수수료 안 내도 되고 싸게 구할 수 있잖아!”
하지만 정말 그럴까요?

공인중개사를 통하지 않고 집을 구하는 ‘직거래’, 분명 장점도 있지만
사기, 분쟁, 법적 리스크도 함께 따라옵니다.
이번 글에서는 직거래 시 꼭 주의해야 할 포인트들을 하나하나 살펴보겠습니다.

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1. 공인중개사 없이 거래할 수 있나요?

네, 가능합니다.
법적으로 부동산 거래는 반드시 공인중개사를 통해야 하는 것이 아니며,
임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간 직접 거래도 문제 없습니다.

하지만, 중개사가 빠지면
✔ 계약서 작성
✔ 등기부등본 확인
✔ 권리관계 파악
✔ 보증금 보호 조치
✔ 확정일자 및 전입신고
이 모든 걸 본인이 직접 처리해야 합니다.

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2. 공인중개사 없는 거래의 장단점

✅ 장점

• 중개 수수료 절약 (보증금/매매가의 일정 비율)
• 거래 조건 협상 가능 (임대인과 직접 조율 가능)
• 매물이 공실 상태일 경우 입주 조율이 자유로움

⚠️ 단점

• 사기 위험 증가 (가짜 매물, 이중 계약 등)
• 법적 분쟁 시 책임 소지 불분명
• 등기, 권리관계, 계약서 관련 전문 지식 부족 시 리스크 큼

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3. 직거래 시 가장 많이 발생하는 사고 사례

🚨 사례 1. 가짜 임대인

"실제 집주인이 아님에도 보증금을 가로채는 경우"
→ 등기부등본으로 소유자 확인 필수

🚨 사례 2. 이중계약

"한 집에 여러 명과 동시에 계약"
→ 확정일자 선점자가 우선 변제권 가짐

🚨 사례 3. 말소되지 않은 근저당

"전세로 계약했는데 집이 경매에 넘어감"
→ 등기부등본 내 근저당권, 가압류 여부 필수 확인

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4. 직거래 시 반드시 확인해야 할 체크포인트

1) 등기부등본 확인 (부동산의 주민등록등본 같은 것)

• 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 발급 가능
• 반드시 ‘말소사항 포함’ 등기부등본으로 열람
• 확인할 것:
  • 소유자명과 신분증 일치 여부
  • 근저당 설정 여부
  • 가압류나 가처분 존재 여부

2) 임대인 실명 확인

• 집주인과 계약 시 신분증 사본 받기
• 본인이 소유자가 아닐 경우, 위임장과 인감증명서 필요

3) 계약금, 보증금 이체 내역 증빙

• 반드시 임대인 명의 계좌로 이체
• 현금 거래나 제3자 계좌 절대 금지
• 이체 시 ‘전세금’, ‘계약금’ 등 명시하여 송금

4) 계약서 직접 작성 시 필수 항목

• 임대인·임차인 실명, 주소, 연락처
• 보증금 및 월세 (또는 전세), 납부 기한
• 계약 기간 및 갱신 조건
• 관리비 항목 및 납부 방식
• 특약사항 (반려동물 허용 여부, 수리 책임 등)

📌 인터넷에 ‘표준 임대차계약서 양식’을 참고하면 안전합니다.

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5. 보증금 안전하게 지키는 방법

1) 확정일자 받기

• 관할 주민센터에서 계약서 원본을 지참해 ‘확정일자 도장’을 받아야
  → 전세보증금에 대해 우선변제권 확보 가능

2) 전입신고

• 같은 날 ‘전입신고’도 반드시 함께 해야
  → 대항력 생김 (집주인 바뀌어도 계약 유지)

3) 보증보험 가입 (선택)

• HUG 전세보증금 반환보증 또는 SGI서울보증 이용
  → 보증금 반환이 어려운 상황에서 보험사에서 보전

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6. 이런 매물은 피하세요! 🚫

• 지나치게 시세보다 저렴한 매물
  → 보증금만 노린 ‘미끼 매물’ 가능성
• 전화만 하고 직접 보여주지 않는 경우
  → 존재하지 않는 매물일 수 있음
• 주소 공개 꺼리는 매물
  → 등기부등본 확인 피하려는 의도일 수 있음
• 문서 계약을 회피하고 말로만 약속하려는 경우
  → 법적 분쟁 시 불리함

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7. 직거래 시 이런 도구를 활용하세요

• 대법원 인터넷등기소: 등기부등본 발급
• 정부24: 전입신고, 확정일자
• HUG: 전세보증금 반환보증
• 표준임대차계약서 양식: 법무부 제공

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마무리

공인중개사 없이 집을 구하면 분명 비용을 아낄 수 있습니다.
하지만 시간, 노력, 리스크를 감수해야 합니다.

직거래를 하기로 마음먹었다면, 반드시
✔ 등기부등본 확인
✔ 신분 확인
✔ 계약서 명확히 작성
✔ 확정일자 및 전입신고
✔ 보증금 보호
이 다섯 가지를 철저히 지키세요.

💡 조금 번거롭더라도, 내 소중한 돈과 시간을 지키는 일입니다.