전세 계약 시 꼭 확인해야 할 체크포인트

보증금 사기 없는 안전한 전세 생활을 위한 실전 가이드

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✅ 왜 전세 계약은 꼼꼼해야 할까?

전세는 월세보다 매달 부담이 적고, 실거주와 재테크를 병행할 수 있다는 장점이 있지만, 수천만 원에서 억 단위의 보증금을 한 번에 맡기는 구조이기 때문에 사기나 손실 가능성도 큽니다.

한 번의 실수가 인생을 바꾸기도 합니다.
그래서 계약 전 철저한 확인이 필요합니다.

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✅ 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 8가지 체크포인트

1. 등기부등본 확인 (가장 먼저 할 일)

• 등기부등본은 건물의 소유권, 근저당, 가압류 등 법적 정보를 담은 문서입니다.
• 소유주와 계약을 맺는 것이 가장 안전하며, 반드시 **최신본(당일 기준)**을 열람해야 합니다.

확인할 것:

항목체크 내용

소유자명	계약 상대와 동일한지
근저당 설정	대출이 얼마인지, 보증금보다 많은지
가압류/가처분	법적 문제가 걸려있는지

📌 부동산이나 등기소 방문 없이도 정부24, 카카오뱅크, 토스 앱에서 쉽게 확인 가능.

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2. 전입신고 + 확정일자 필수

전세 계약을 했다고 보증금이 자동 보호되는 건 아닙니다.

보증금 보호의 3요소:
🏠 전입신고 + 🗓 확정일자 + 🧍 실거주

이 3가지를 갖춰야 보증금에 대한 우선 변제권이 생깁니다.

• 전입신고: 동사무소나 정부24에서 가능
• 확정일자: 전입신고 시 함께 받거나, 주민센터에 임대차계약서 원본 지참

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3. 보증금 > 선순위 권리 여부 확인

등기부등본 상의 선순위 대출금(근저당) + 세입자 보증금이 매매가보다 많다면, 대항력이 있어도 보증금 전액을 못 돌려받을 수 있습니다.

예시:

• 매매가 3억 / 전세보증금 2억 / 근저당 1.5억 → 위험!
• 총 부채가 3.5억인데, 자산은 3억이기 때문

💡 팁: 매매가 – 선순위 권리 ≥ 내 전세보증금 이 공식이 성립돼야 안전합니다.

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4. 집 상태와 하자 체크

전세는 수리 책임이 소유주에게 있지만, 입주 전 제대로 확인하지 않으면 분쟁이 생길 수 있습니다.

확인할 것:

• 누수, 곰팡이, 결로
• 벽지, 장판, 가전 제품 작동 여부
• 수도/가스/전기 정상 여부
• 화장실, 배수구 역류 여부

📸 계약 전 모든 하자는 사진 찍어두기 (필수)

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5. 임대인과의 계약 명확히 하기

간혹 본인이 소유주가 아님에도 대리인 행세를 하며 사기치는 경우가 있습니다.

확인 필수:

• 임대인 신분증 확인
• 계약서 상 소유주 이름 일치 여부
• 대리 계약 시 위임장 + 인감증명서 지참

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6. 전세보증금 반환보증 가입 고려하기

요즘엔 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 늘고 있어, 안전장치가 필요합니다.

전세보증금 반환보증은 보증기관이 대신 돌려주는 제도입니다.

가입 가능한 기관:

• 주택도시보증공사(HUG)
• SGI서울보증
• 한국부동산원

가입 조건:

• 확정일자와 전입신고 완료
• 전세보증금이 일정 금액 이하
• 임대차계약 기간 내 신청

📌 보증료가 들긴 하지만, 수천만 원의 보증금을 보호할 수 있다면 필수 투자입니다.

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7. 전세사기 위험 지역/건물 필터링

전세사기 피해는 특정 유형의 건물에서 자주 발생합니다.

경계해야 할 유형:

• 신축 다세대/빌라
• 보증금이 시세보다 과도하게 높은 경우
• 계약금만 받고 연락 두절되는 매물
• 주변 시세보다 월등히 저렴한 '수상한 매물'

💡 지역 커뮤니티나 카페 후기 검색도 필수!

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8. 중개업소 등록 여부 확인

• 공인중개사 자격증 + 중개사무소 등록번호 확인
• 부동산 거래 시 공인중개사를 통한 계약은 법적 보호를 받을 수 있습니다.

확인 방법: 국토교통부 ‘공인중개사 정보조회’ 사이트 이용

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✅ 전세 계약 체크리스트 요약표

항목체크 여부

등기부등본 확인	✅
소유자와 계약 여부	✅
선순위 근저당 확인	✅
전입신고 및 확정일자 확보	✅
집 상태 하자 점검	✅
위임 계약 시 서류 확인	✅
전세보증보험 가입 여부	✅
중개업소 등록 확인	✅

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✅ 전세계약 시 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?
→ 네. 대항력 확보를 위해 필수입니다.

Q. 전세 계약을 중도 해지하면 위약금이 있나요?
→ 보통은 계약서에 따라 다르며, 임대인과 협의가 필요합니다.

Q. 전세보증금 반환보증은 누구나 가입 가능한가요?
→ 일정 조건 충족 시 가능하며, 특히 다세대주택일 경우 적극 권장됩니다.

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✅ 마무리: 전세 계약은 부동산이 아닌 '돈 거래'다

전세 계약은 ‘집을 빌리는 것’이 아니라 수천만 원~억 단위 돈을 빌려주는 것입니다.
따라서, 내 돈을 지키기 위해선 철저한 사전 점검이 필수입니다.

사전 확인 → 계약서 명확히 작성 → 입주 후 절차 이행
이 3단계를 지키는 것만으로도 전세사기와 보증금 피해는 상당 부분 예방할 수 있습니다.

💡 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지키기 위해, 이 글을 체크리스트 삼아 꼼꼼히 확인해보세요.